Wertsicherungsklausel im Mietvertrag Österreich: Muster

Von Michael Kainer, VermieterBox · 15.10.2026

Eine Wertsicherungsklausel legt fest, wie sich die Miete mit der Inflation verändert. Sie entscheidet darüber, ob Sie später eine klare Rechengrundlage haben oder über jeden Euro diskutieren. Viele Klauseln stammen aus alten Mustern und passen seit dem 1. Jänner 2026 nicht mehr ganz zur Rechtslage: Für Wohnungsmieten gilt jetzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG).

Dieser Beitrag erklärt, was in eine Klausel gehört, was das MieWeG daran ändert und wie Sie eine bestehende Klausel prüfen. Wie die Anpassung selbst gerechnet wird, steht im Beitrag zur VPI-Indexanpassung.

1. Was eine Wertsicherungsklausel regelt

Die Klausel beantwortet fünf Fragen. Fehlt eine Antwort oder ist sie unklar, entstehen später die Streitpunkte.

• Welcher Index? In Österreich ist das üblicherweise der Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria.

• Von welchem Ausgangswert aus? Dafür braucht es einen Basismonat, auf den sich der Basiswert bezieht.

• Ab wann wird angepasst? Mit oder ohne Schwellenwert, zum Beispiel erst bei einer Veränderung von 3 Prozent.

• Zu welchem Termin gilt die neue Miete? Und wie teilen Sie sie dem Mieter mit?

• Welcher Teil der Miete wird angepasst? In der Regel nur der Hauptmietzins, nicht die Betriebskosten.

2. Die Bestandteile im Einzelnen

Index und Nachfolgeindex

Die Statistik Austria stellt den Verbraucherpreisindex von Zeit zu Zeit auf ein neues Basisjahr um. Der VPI 2020 ist der aktuelle Index für die Berechnung nach dem MieWeG, seit Jänner 2026 gibt es zusätzlich den VPI 2025. Ältere Klauseln nennen oft noch den VPI 2010 oder den VPI 2015. Eine Klausel sollte deshalb auch regeln, was gilt, wenn ein Index nicht mehr veröffentlicht wird, zum Beispiel mit dem Zusatz „oder der an seine Stelle tretende Index“.

Basismonat und Basiswert

Der Basiswert ist der Indexwert eines bestimmten Monats, meist des Monats, in dem der Vertrag geschlossen wurde. Schreiben Sie den Monat in die Klausel („Ausgangsmonat: März 2024“) statt nur „bei Vertragsabschluss“. So lässt sich der Basiswert später eindeutig in der Indextabelle nachsehen.

Schwellenwert

Mit einem Schwellenwert legen Sie fest, dass erst angepasst wird, wenn der Index sich seit der Basis um einen bestimmten Prozentsatz verändert hat. Das erspart bei kleinen Schwankungen jedes Mal einen Brief, kann die Erhöhung aber verzögern. Wichtig ist, was nach einer Anpassung gilt: Bleibt der alte Basiswert bestehen, oder wird der Wert, der die Anpassung ausgelöst hat, zur neuen Basis? Regeln Sie das ausdrücklich, sonst rechnet jede Seite anders.

Was wird angepasst?

Die Klausel sollte den Hauptmietzins nennen. Betriebskosten und Heizkosten werden als Akonto vorgeschrieben und in der Betriebskostenabrechnung mit den tatsächlichen Kosten verglichen. Sie gehören nicht in die Indexierung.

3. Was das MieWeG seit 2026 an der Klausel ändert

Das MieWeG gilt für Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also im Voll- und im Teilanwendungsbereich (wie Sie das feststellen, erklärt der Beitrag zum MRG-Anwendungsbereich). Es gilt auch für Verträge, die vor 2026 geschlossen wurden.

• Nur einmal im Jahr, nur am 1. April. Eine Klausel, die eine Anpassung zu einem anderen Termin vorsieht, darf bei Wohnungen so nicht mehr angewendet werden.

• Die Grenze bestimmt das Gesetz. Maßstab ist die Veränderung des Verbraucherpreisindex im Vorjahr. Was über 3 Prozent liegt, wird nur zur Hälfte weitergegeben. Bei Wohnungen mit Mietzinsbeschränkung (typisch: Altbau) gilt zusätzlich eine Kappung von 1 Prozent zum 1. April 2026 und 2 Prozent zum 1. April 2027.

• Der niedrigere Betrag gilt. Rechnet die Klausel zu einem höheren Ergebnis als das Gesetz, zählt das Gesetz. Eine Klausel mit Schwelle kann die Anpassung dagegen nur verzögern, nie vergrößern.

• Es genügt ein Hinweis. Bei Wohnungsmieten reicht laut § 2 MieWeG schon der Hinweis „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“. Eine eigene Rechenvorschrift im Vertrag brauchen Sie dafür nicht.

Wie ein konkretes Ergebnis zustande kommt, rechnet der kostenlose VPI-Rechner vor. Er rechnet für Wohnungen Vertragsklausel und gesetzliche Grenze nebeneinander und zeigt den höchstens zulässigen Betrag.

4. Wohnung und Geschäftsraum unterscheiden sich

Für Geschäftsräume gilt das MieWeG nicht. Dort ist maßgeblich, was im Vertrag steht, und die Klausel muss deshalb alle fünf Punkte aus Abschnitt 1 selbst regeln. Bei Wohnungen bildet das Gesetz den Rahmen, und die Klausel ergänzt ihn höchstens.

Ist der Mieter Verbraucher, müssen Klauseln in vorformulierten Vertragsbedingungen außerdem klar und verständlich sein (Transparenzgebot, § 6 Abs. 3 Konsumentenschutzgesetz). Eine unverständliche Klausel kann unwirksam sein, auch wenn sie inhaltlich in Ordnung wäre.

5. Muster für die Klausel

Die folgenden Formulierungen sind Beispiele zur Orientierung. Sie ersetzen keine Prüfung Ihres Vertrags im Einzelfall.

Wohnung (Voll- oder Teilanwendungsbereich):

Der Hauptmietzins ist wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG). Die Anpassung erfolgt jeweils zum 1. April nach Maßgabe dieses Gesetzes. Der Vermieter teilt dem Mieter den angepassten Hauptmietzins schriftlich mit.

Geschäftsraum (frei vereinbarte Wertsicherung):

Der Hauptmietzins wird nach dem von der Statistik Austria monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020) wertgesichert. Ausgangsbasis ist die für den Monat [Monat Jahr] verlautbarte Indexzahl. Ändert sich der Index gegenüber der jeweiligen Basis um mehr als [3] Prozent, wird der Hauptmietzins im selben Verhältnis angepasst. Die Indexzahl, die zur Anpassung geführt hat, ist die neue Basis. Wird der VPI 2020 nicht mehr verlautbart, tritt an seine Stelle der von der Statistik Austria veröffentlichte Nachfolgeindex. Die angepasste Miete gilt ab dem Ersten des Monats, der auf die schriftliche Mitteilung des Vermieters folgt.

Im zweiten Muster ist die Schwelle von drei Prozent ein Platzhalter. Setzen Sie den Wert ein, den Sie tatsächlich vereinbaren wollen.

6. So prüfen Sie eine bestehende Klausel

1. Ist der Index genannt und noch gültig? Wird er noch veröffentlicht, oder steht ein Nachfolgeindex in der Klausel?

2. Ist der Basismonat eindeutig? „Bei Vertragsabschluss“ ohne Monat führt oft zu zwei Rechenwegen.

3. Gibt es einen Schwellenwert, und was ist die Basis danach? Fehlt die Regel, halten Sie mit dem Mieter schriftlich fest, wie gerechnet wird.

4. Passt der Termin zum Gesetz? Bei Wohnungen darf nur zum 1. April angepasst werden.

5. Ist nur der Hauptmietzins gemeint?

6. Wann wurde zuletzt angepasst? Der Monat der letzten Valorisierung ist bei Altverträgen der Ausgangsmonat für die gesetzliche Berechnung.

7. Häufige Fehler

• Klausel ohne Basismonat: Niemand kann später sicher sagen, welcher Wert die Basis ist.

• Veralteter Index ohne Nachfolgeregel: Die Klausel lässt sich nicht mehr wörtlich anwenden, und es beginnt die Diskussion über die Umrechnung.

• Betriebskosten mitindexiert: Indexiert wird der Hauptmietzins.

• Das Gesetz übersehen: Wer bei einer Wohnung nur die Klausel rechnet, verlangt unter Umständen mehr, als das MieWeG erlaubt.

• Keine schriftliche Mitteilung: Auch wenn das Gesetz den Termin vorgibt, vermeidet ein kurzer Brief mit der Berechnung Rückfragen.

Fazit

Eine gute Klausel ist kurz, nennt Index, Basismonat, Schwelle und Termin und sagt, was bei einem Indexwechsel gilt. Bei Wohnungen setzt das MieWeG seit 2026 die Obergrenze, die Klausel allein reicht nicht mehr aus.

In der VermieterBox hinterlegen Sie die Wertsicherung einmal am Vertrag: Index, Schwellenwert und Basis werden gespeichert, die Indexwerte der Statistik Austria laufen automatisch ein, und die Software schlägt beim Stichtag den niedrigeren Betrag aus Vertragsklausel und gesetzlicher Grenze vor. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen. Fragen zu Preis, Laufzeit und Datenschutz beantwortet die FAQ.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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