VPI-Indexanpassung Österreich: Wertsicherung korrekt berechnen

Von Michael Kainer, VermieterBox · 17.09.2026

Eine Wertsicherungsklausel schützt die Miete vor der Inflation. Seit dem 1. Jänner 2026 gelten dafür aber neue Regeln: Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) aus dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz begrenzt die Indexanpassung bei Wohnungsmieten, und zwar auch für bestehende Verträge. Wer weiter nach der alten Faustformel „Aktueller Index geteilt durch Basisindex“ rechnet, verlangt womöglich mehr, als das Gesetz erlaubt.

Diese Anleitung zeigt den Stand vom September 2026: was das Gesetz vorgibt, wie Sie richtig rechnen und wie Sie die Anpassung dem Mieter mitteilen.

1. Was sich 2026 geändert hat

Das MieWeG gilt für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also im Voll- wie im Teilanwendungsbereich (welcher Bereich für Ihre Wohnung gilt, erklärt der Beitrag MRG-Anwendungsbereich). Für Geschäftsräume gilt es nicht.

• Nur einmal jährlich, nur am 1. April: Das Entgelt verändert sich am 1. April und richtet sich nach der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (bzw. des Nachfolgeindex) im Kalenderjahr davor. Der Index kann das Entgelt auch vermindern.

• Halbe Weitergabe über 3 %: Übersteigt die Jahresveränderung drei Prozent, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.

• Zusätzliche Kappung bei Mietzinsbeschränkungen: Bei Wohnungen, für die Mietzinsbeschränkungen des MRG gelten (typisch: Altbau), darf die Erhöhung am 1. April 2026 höchstens 1 % und am 1. April 2027 höchstens 2 % betragen.

• Auch für Altverträge: Das Gesetz gilt für Erhöhungen ab dem 1. Jänner 2026, unabhängig vom Vertragsdatum. Eine für den Vermieter günstigere Vereinbarung ist insoweit unwirksam.

Zum Ausgangswert: Ist bei einem älteren Vertrag schon einmal valorisiert worden, gilt als „Vertragsabschluss“ im Sinne des Gesetzes der Monat, auf den sich der Wert der letzten Valorisierung bezogen hat.

2. Was Sie vorab im Mietvertrag prüfen

• Steht eine Wertsicherung im Vertrag? Bei Raummieten genügt laut § 2 MieWeG schon der Hinweis „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“.

• Klausel zusätzlich zum Gesetz: Ältere Klauseln nennen oft einen Basisindex (z. B. „VPI 2020, Ausgangsmonat …“) und eine Schwelle (z. B. 5 %). Diese Vereinbarung bleibt der eine Maßstab, das MieWeG ist die Obergrenze. Maßgeblich ist das für den Mieter günstigere Ergebnis, eine Schwelle kann die Erhöhung also nur verzögern, nie vergrößern.

• Anwendungsbereich: Vollanwendung (mit Mietzinsbeschränkungen) oder Teilanwendung entscheidet, ob die Kappung von 1 % bzw. 2 % greift. Im Zweifel klären Sie das vor der Erhöhung.

• Befristung: Bei befristeten Verträgen gilt dieselbe Systematik, mehr dazu im Beitrag Befristeter Mietvertrag in Österreich.

3. So rechnen Sie die Anpassung Schritt für Schritt

1. Hauptmietzins ermitteln. Ausgangspunkt ist der bisherige Hauptmietzins netto, also ohne Umsatzsteuer. Betriebs- und Heizkosten laufen als Akonto und werden über die Betriebskostenabrechnung ausgeglichen, nicht über den Index.

2. Vertragliche Erhöhung rechnen. Die Formel ist unverändert:

   $$\text{Neuer Hauptmietzins}=\text{Bisheriger Hauptmietzins}\times \frac{\text{Aktueller VPI-Wert}}{\text{Basis-VPI-Wert}}$$

3. Gesetzliche Obergrenze rechnen. Nehmen Sie die durchschnittliche Jahresveränderung des VPI 2020 im Vorjahr, und zwar das Verhältnis der beiden veröffentlichten Jahresdurchschnitte, ohne vorher auf eine Stelle zu runden. Bis 3 % zählt sie voll, alles darüber nur zur Hälfte. Bei Mietzinsbeschränkungen deckeln Sie zusätzlich auf 1 % (Termin 1. April 2026) bzw. 2 % (1. April 2027). Bei einem Altvertrag, der noch nie nach dem MieWeG angepasst wurde, rechnen Sie das für jedes Jahr seit dem Ausgangsmonat (siehe unten).

4. Den niedrigeren Wert nehmen. Maßgeblich ist das Ergebnis, das für den Mieter günstiger ist.

5. Kaufmännisch auf den Cent runden (so schreibt es § 1 Abs. 2 Z 3 MieWeG vor) und dann die Umsatzsteuer aufschlagen, falls Sie regelbesteuert sind.

Erste Valorisierung nach Vertragsabschluss: Sie erfolgt am 1. April des vollen Kalenderjahres nach Vertragsabschluss, und die Jahresveränderung zählt nur anteilig, nämlich mit den vollen Monaten, die im Jahr des Vertragsabschlusses danach verstrichen sind, geteilt durch zwölf.

Altverträge: alle Jahre seit dem Ausgangsmonat zählen. Für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen oder zuletzt valorisiert wurden, sagt § 4 Abs. 2 MieWeG ausdrücklich, dass nicht nur das Vorjahr berücksichtigt werden darf. Sie rechnen deshalb jedes Jahr seit dem Ausgangsmonat einzeln (Halbierung über 3 %, im ersten Jahr anteilig, bei Mietzinsbeschränkung die Kappung für 2025 bzw. 2026) und wenden die Jahre hintereinander an, jeweils auf den Cent gerundet. Haben Sie schon einmal nach dem MieWeG zum 1. April angepasst, zählt danach wieder nur das Vorjahr.

4. Rechenbeispiel für den 1. April 2026

Der Vertrag stammt aus dem April 2024 und wurde seither nicht angepasst. Es zählen deshalb zwei Jahre:

• 2024 (anteilig): Die Inflation betrug 2,91 % (Jahresdurchschnitte 123,8 gegen 120,3), also unter 3 % und voll. Nach dem Vertragsabschluss im April sind acht volle Monate verstrichen: 2,91 % × 8/12 = 1,94 %.

• 2025: Die Inflation betrug 3,55 % (128,2 gegen 123,8). 3 % zählen voll, die übersteigenden 0,55 Prozentpunkte zur Hälfte, das ergibt 3,28 %. (Mit der auf 3,6 % gerundeten Zahl würden Sie 3,3 % erhalten, das wäre ungenau.)

• Bisheriger Hauptmietzins: 800,00 EUR netto

• Klausel im Vertrag: VPI 2020, Basis April 2024 (123,8), keine Schwelle

• Aktueller Index: April 2026 (132,0)

$$\text{Vertragliche Erhöhung}=800,00\times \frac{132,0}{123,8}\approx 852,99\text{ EUR}(+6,62\%)$$

Das ist mehr, als das Gesetz zulässt. Zulässig sind:

• Teilanwendung: 800,00 × 1,0194 = 815,52 EUR, davon × 1,0328 = 842,25 EUR

• Vollanwendung mit Mietzinsbeschränkung: 2024 unverändert 815,52 EUR, 2025 auf 1 % gekappt: 815,52 × 1,01 = 823,68 EUR

Wer hier die Formel „Aktuell durch Basis“ ungeprüft anwendet, fordert im Beispiel 10,74 EUR (Teilanwendung) bzw. 29,31 EUR (Vollanwendung) im Monat zu viel.

5. Die Mitteilung an den Mieter

Die Anpassung gilt nach dem Gesetz zum 1. April. Eine schriftliche Mitteilung mit Berechnung ist trotzdem der saubere Weg: Sie vermeidet Rückfragen und hält fest, worauf sich der neue Betrag stützt. Ein Muster:

Betreff: Wertsicherung Ihres Hauptmietzinses zum 1. April 20XX – Mietobjekt [Adresse, Top]

Sehr geehrte(r) [Anrede Name],

gemäß der im Mietvertrag vom [Datum] vereinbarten Wertsicherung ändert sich der Hauptmietzins zum 1. April 20XX. Grundlage ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 im Jahr [20XX–1] von [x,x] %, angewendet nach den Vorgaben des Mieten-Wertsicherungsgesetzes [bei Mietzinsbeschränkung: einschließlich der gesetzlichen Begrenzung auf [1/2] %].

Bisheriger Hauptmietzins: [Betrag] EUR netto
Neuer Hauptmietzins: [Betrag] EUR netto
zuzüglich [10] % Umsatzsteuer: [Betrag] EUR
Neuer monatlicher Gesamtbetrag ab 1. April 20XX: [Betrag] EUR

Bitte passen Sie Ihren Dauerauftrag entsprechend an.

Mit freundlichen Grüßen
[Name Vermieter]

6. Häufige Fehler

• Termin verfehlt oder unterjährig erhöht: Eine Erhöhung außerhalb des 1. April ist unzulässig.

• Kappung vergessen: Gerade bei Altbauwohnungen wird die 1-%- bzw. 2-%-Grenze übersehen.

• Falsches Ausgangsdatum bei Altverträgen: Maßgeblich ist der Monat des zuletzt verwendeten Indexwertes, nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung. Und es zählt jedes Jahr seit diesem Monat, nicht nur das letzte.

• Betriebskosten mitindexiert: Indexiert wird der Hauptmietzins.

• Rückforderungsrisiko: Hat der Mieter zu viel gezahlt, kann er das zurückverlangen. Bei unwirksamen Klauseln in Altverträgen ist die Rückforderung auf fünf Jahre begrenzt. Zahlt der Mieter die angepasste Miete dagegen nicht, hilft der Beitrag zum Mietzinsrückstand.

Fazit

Die Indexanpassung ist seit 2026 ein zweistufiger Vorgang: erst die vertragliche Rechnung, dann der Vergleich mit der gesetzlichen Obergrenze. Das ist mit Tabelle und Taschenrechner machbar, aber fehleranfällig.

In der VermieterBox hinterlegen Sie die Wertsicherung einmal am Vertrag. Die Software holt die Indexwerte der Statistik Austria automatisch, meldet, wenn die vereinbarte Schwelle erreicht ist, rechnet den Vorschlag netto und brutto und erzeugt das Verständigungsschreiben als PDF. Die gesetzliche Obergrenze des MieWeG (Halbierung über 3 %, Kappung bei Mietzinsbeschränkungen, Anteil bei der Erstvalorisierung) rechnet sie mit: Der Vorschlag ist immer der niedrigere Betrag aus Vertragsklausel und Gesetz, und übernommen werden kann er nur zum nächsten 1. April. Im Februar und März erinnert sie Sie zusätzlich an den Stichtag. Fragen zu Preis, Laufzeit und Datenschutz beantwortet die FAQ.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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