Indexanpassung vergessen? Was gilt in Österreich

Von Michael Kainer, VermieterBox · 29.10.2026

Die Miete ist indexiert, aber seit Jahren hat niemand sie angepasst. Vielleicht wurde der Termin vergessen, vielleicht war die Schwelle nicht erreicht, vielleicht schien der Aufwand zu groß. Seit dem 1. Jänner 2026 gilt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), und viele Vermieter fragen sich, ob sie das Versäumte nachholen können. Dieser Beitrag beantwortet das, soweit es sich aus dem Gesetz ableiten lässt.

1. Was sich seit 2026 geändert hat

Für Wohnungsmieten im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt (Details im Ratgeber zur VPI-Indexanpassung):

Eine Wertsicherung darf nur einmal jährlich zum 1. April wirksam werden.
Die Anpassung ist nach oben begrenzt: bis 3 Prozent Jahresinflation gilt die volle Veränderung, darüber nur die Hälfte des übersteigenden Teils.
Bei Mietzinsbeschränkung (im Vollanwendungsbereich) gibt es zusätzlich Obergrenzen von 1 Prozent zum 1. April 2026 und 2 Prozent zum 1. April 2027.

Welchen Anwendungsbereich Ihre Wohnung hat, erklärt der Beitrag zum MRG-Anwendungsbereich.

2. Vergessen heißt nicht verloren

Bei Verträgen, die vor 2026 geschlossen oder zuletzt valorisiert wurden, gilt nach § 4 Abs 2 MieWeG als Ausgangsmonat der Monat der letzten Valorisierung, und es zählen alle Jahre seit diesem Ausgangsmonat, nicht nur das Vorjahr. Eine nicht genutzte Anpassung geht deshalb nicht verloren: Die Veränderung seit dem Ausgangsmonat fließt in die nächste Anpassung zum 1. April ein.

Ein Beispiel aus unserem Ratgeber: Eine Wohnung mit 800 Euro Hauptmietzins (netto) und Ausgangsmonat April 2024 wurde nie angepasst. Zum 1. April 2026 ergibt die gesetzliche Grenze 842,25 Euro im Teilanwendungsbereich und 823,68 Euro im Vollanwendungsbereich (dort wirkt die Kappung). Die vertragliche Rechnung nach der Klausel läge höher, die niedrigere Grenze gilt.

3. Rückwirkend nachfordern?

Das MieWeG kennt als Wirkungstermin den 1. April. Eine Erhöhung für Monate vor diesem Stichtag, die bereits zum alten Betrag bezahlt wurden, ist rechtlich heikel: Der Mieter darf darauf vertrauen, dass die Miete in der gezahlten Höhe geschuldet war, und es kann zu Streit über einen Verzicht kommen. Wir raten deshalb davon ab, die Differenz rückwirkend zu fordern, und planen die nächste Anpassung zum nächsten 1. April. Wenn Sie einen größeren Betrag nachverrechnen wollen, lassen Sie das vorher rechtlich prüfen.

4. So gehen Sie vor

Vertrag prüfen. Welche Serie steht in der Klausel (VPI 2020, VPI 2015, VPI 2010 …), welche Schwelle, welcher Ausgangsmonat? Mehr dazu im Beitrag Wertsicherungsklausel im Mietvertrag.
Anwendungsbereich klären. Davon hängt die Kappung ab.
Betrag berechnen. Mit dem VPI-Rechner sehen Sie die gesetzliche Grenze und den Betrag nach Vertragsklausel.
Mieter schriftlich verständigen. Nennen Sie den neuen Betrag, den Stichtag 1. April und die Berechnung. Eine Mieterhöhung allgemein erklärt der Beitrag Mieterhöhung in Österreich.
Dokumentieren. Legen Sie die Berechnung und das Schreiben zum Vertrag ab.

Sie können auch bewusst auf eine Anpassung verzichten. Das sollten Sie festhalten, damit später klar ist, dass es eine Entscheidung war und kein Versehen.

Fazit

Eine vergessene Indexanpassung ist kein Beinbruch: Die Veränderung seit dem Ausgangsmonat zählt bei der nächsten Anpassung zum 1. April weiter. Was nicht geht, ist ein bequemer Nachschlag für schon bezahlte Monate.

Die VermieterBox rechnet Anpassungen nur zum 1. April und nur nach vorn, zeigt im Februar und März eine Erinnerung, schlägt den niedrigeren Betrag aus Vertragsklausel und gesetzlicher Grenze vor, erzeugt das Verständigungsschreiben für den Mieter und erlaubt Verzicht und Rücknahme einer Entscheidung. Übernehmen kann man die Anpassung erst, wenn die gesetzliche Grenze feststeht.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information, keine Rechts- und keine Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Vertrag und Sachlage; lassen Sie wichtige Schritte bei Bedarf prüfen.

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