Mieterhöhung in Österreich: Wann und wie Vermieter die Miete anpassen dürfen
Von Michael Kainer, VermieterBox · 09.10.2026
„Wann darf ich die Miete erhöhen?“ ist eine der häufigsten Fragen privater Vermieter. Die kurze Antwort: nur, wenn der Mietvertrag oder das Gesetz es vorsieht. Eine einseitige Erhöhung „weil alles teurer wird“ gibt es nicht. Hier die Wege, die in Österreich in Frage kommen, und worauf Sie jeweils achten sollten.
1. Wertsicherung: die Indexklausel im Vertrag
Der häufigste Weg ist eine vereinbarte Wertsicherung. Im Mietvertrag steht, dass sich der Mietzins an einem Index orientiert, meist am Verbraucherpreisindex (VPI). Typisch ist außerdem ein Schwellenwert: Erst wenn der Index seit der letzten Anpassung um einen bestimmten Prozentsatz gestiegen ist, darf angepasst werden.
Die Rechnung ist einfach: neuer Mietzins = bisheriger Mietzins × aktueller Indexstand ÷ Indexstand der Basis. Wie das im Detail geht, erklärt unser Beitrag Die VPI-Indexanpassung korrekt berechnen. Sie brauchen dafür keine Zustimmung des Mieters, sollten die Anpassung aber schriftlich mitteilen und nachvollziehbar begründen (Ausgangswert, neuer Wert, Berechnung, Datum, ab dem sie gilt).
2. Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete stehen die künftigen Beträge schon im Vertrag, zum Beispiel „ab dem zweiten Jahr 5 % mehr“. Die Erhöhung tritt dann von selbst ein. Achten Sie darauf, dass die Stufen eindeutig genannt sind, und rechnen Sie bei befristeten Verträgen mit der Laufzeit (siehe Befristeter Mietvertrag in Österreich).
3. Geregelte Mieten: Richtwert und Kategorie
In Wohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz (MRG) voll anwendbar ist, gelten für den Mietzins Obergrenzen, etwa Richtwertmieten oder Kategoriemieten. Die gesetzlichen Beträge werden regelmäßig angepasst, und für die Anpassung solcher Mieten gibt es teils zusätzliche Begrenzungen, die sich von Jahr zu Jahr ändern können. Prüfen Sie den aktuellen Stand deshalb immer bei einer verlässlichen Quelle, etwa beim Mieterverband, der Arbeiterkammer oder Ihrem Rechtsberater, bevor Sie eine solche Miete anheben. Ob Ihre Wohnung überhaupt darunter fällt, hängt vom Anwendungsbereich ab, siehe MRG-Anwendungsbereich: Voll-, Teilanwendung, Vollausnahme.
4. Die Betriebskosten anpassen
Das ist keine Mieterhöhung im eigentlichen Sinn, aber oft der Auslöser: Die Betriebskosten zahlt der Mieter meist als monatliches Akonto und rechnet einmal jährlich ab. Sind die tatsächlichen Kosten deutlich höher als das Akonto, dürfen Sie das Akonto für die Zukunft anpassen. Die Differenz der Vergangenheit holen Sie mit der Abrechnung ein. Mehr dazu in Betriebskostenabrechnung in Österreich.
5. Umsatzsteuer nicht vergessen
Sind Sie zur Umsatzsteuer optiert, kommt bei einer Erhöhung Umsatzsteuer dazu, bei Wohnungsmiete 10 %, bei Heizkosten 20 %. Als Kleinunternehmer stellen Sie keine Umsatzsteuer in Rechnung. Der Beitrag Umsatzsteuer für Vermieter erklärt die Unterschiede.
Was Sie nicht tun sollten
Nie ohne vertragliche oder gesetzliche Grundlage einfach mehr verlangen, auch nicht per „Info-Schreiben“.
Nie eine Erhöhung rückwirkend fordern, wenn Sie sie nicht rechtzeitig mitgeteilt haben.
Nie die Höhe schätzen. Notieren Sie Indexstände, Basis und Rechenweg, damit Sie sie belegen können.
Checkliste für die Praxis
Steht im Vertrag eine Wertsicherung? Wenn ja: welcher Index, welche Basis, welcher Schwellenwert?
Ist die Schwelle erreicht? Erst dann anpassen.
Anpassung schriftlich mitteilen, mit Berechnung und Wirksamkeitsdatum.
Neue Vorschreibung ab dem richtigen Monat erstellen.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
Die VermieterBox holt die Indexwerte von Statistik Austria, meldet, wenn die Schwelle Ihres Vertrags erreicht ist, schlägt den neuen Mietzins vor und erstellt das Verständigungsschreiben. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen.