MRG-Anwendungsbereich: Vollanwendung, Teilanwendung, Vollausnahme
Von Michael Kainer, VermieterBox · 30.09.2026
Wer in Österreich eine Wohnung vermietet, hört schnell: „Das MRG gilt bei Ihnen nicht“ oder „Bei Ihnen gilt es nur teilweise“. Beides kann stimmen, denn das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht für jede Wohnung gleich. Welche Regeln greifen, entscheidet nicht der Vermieter, sondern das Gesetz, und zwar nach der Beschaffenheit des Gebäudes.
Dieser Beitrag erklärt die drei Stufen, an welchen Merkmalen sie hängen und warum Sie das vor dem ersten Mietvertrag klären sollten.
Die drei Stufen im Überblick
Vollanwendung: Das MRG gilt in vollem Umfang, einschließlich der Mietzinsbeschränkungen.
Teilanwendung: Nur ein Teil der Bestimmungen gilt. Vor allem die Beschränkungen beim Mietzins entfallen, der Mietzins ist im Kern frei vereinbar. Zentrale Schutzregeln zu Befristung, Kündigung und Kaution bleiben aber bestehen.
Vollausnahme: Das MRG gilt nicht. Es gilt das allgemeine bürgerliche Recht (ABGB) mit dem, was im Vertrag vereinbart ist.
Wann liegt eine Vollausnahme vor?
Die wichtigste gebäudebezogene Ausnahme ist das Ein- und Zweiobjekthaus nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG: Ein Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen fällt ganz aus dem MRG heraus. Nachträglich errichtete Dachbodenausbauten zählen dabei nicht mit. Was als „selbständiges Mietobjekt“ zählt, hat die Rechtsprechung oft beschäftigt, prüfen Sie das im Zweifel genau.
Daneben gibt es Ausnahmen, die an der Nutzung hängen, etwa Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, kurzfristige Vermietungen oder Vermietung im Rahmen eines Beherbergungs- oder Heimbetriebs. Ein Stellplatz (Garage, Carport, Parkplatz), der allein vermietet wird, fällt ebenfalls nicht unter das MRG. Nur wenn er zusammen mit einer Wohnung im selben Vertrag mitgemietet wird, teilt er deren Schicksal.
Wann gilt nur die Teilanwendung?
§ 1 Abs 4 MRG nennt drei typische Fälle, in denen das Gesetz nur teilweise gilt:
Neubau ohne öffentliche Mittel, wenn die Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde (Z 1).
Dachbodenausbau oder Aufbau mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 (Z 2).
Wohnungseigentum in einem Gebäude, das aufgrund einer Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 neu errichtet wurde (Z 3).
Die typische private Eigentumswohnung in einem Wohnhaus aus den Nachkriegsjahren oder jünger liegt damit oft im Teilanwendungsbereich. Ein Altbau, der vor dem Stichtag errichtet wurde und mehr als zwei Wohnungen hat, unterliegt dagegen häufig der Vollanwendung.
Warum es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt
Die Einstufung richtet sich nach dem Zustand bei Abschluss des Mietvertrags. Wird später im Haus ausgebaut oder ändert sich die Zahl der Mietobjekte, ändert das die Einstufung bestehender Verträge nicht rückwirkend. Halten Sie deshalb fest, wie Sie zu Ihrer Einstufung gekommen sind: Baubewilligung, Anzahl der Objekte, öffentliche Mittel.
Warum die Einstufung so wichtig ist
Mietzins: In der Vollanwendung gelten Obergrenzen, in der Teilanwendung im Kern nicht. Ein überhöhter Mietzins kann später zurückgefordert werden.
Betriebskosten: Im Vollanwendungsbereich sind die Regeln des § 21 MRG einzuhalten, etwa die jährliche Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.
Kaution: Hier gelten besondere Regeln zur Veranlagung, siehe .
Befristung und Kündigung: Die Schutzvorschriften gelten auch in der Teilanwendung, mehr dazu im Beitrag zum befristeten Mietvertrag.
Fazit
Prüfen Sie die Einstufung, bevor Sie den Mietvertrag entwerfen. Mit Baubewilligungsdatum, Zahl der Objekte im Haus, Eigentumsform und öffentlichen Mitteln lässt sich das meist gut beurteilen. Bei Grenzfällen holen Sie eine rechtliche Auskunft ein, etwa bei einem Rechtsanwalt oder Mieterverband.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
Die VermieterBox schlägt für jede Einheit die MRG-Stufe vor, mit Begründung samt Paragraph, und fragt nach, wenn Angaben fehlen, statt still etwas anzunehmen. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen.