Umsatzsteuer für Vermieter: Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung?

Von Michael Kainer, VermieterBox · 02.10.2026

Vermieter sind umsatzsteuerlich Unternehmer. Ob sie Umsatzsteuer verrechnen müssen, hängt davon ab, wie viel sie einnehmen und wie sie sich entschieden haben. Diese Frage wird oft erst beim ersten Sanierungsprojekt oder bei der Steuererklärung ernst, und dann ist eine Korrektur schwierig.

Hier die wichtigsten Regeln im Überblick, in einfacher Sprache.

Kleinunternehmer: keine Umsatzsteuer, kein Vorsteuerabzug

Bis zu einem Jahresumsatz von 55.000 Euro gilt die Kleinunternehmerregelung. Sie verrechnen dann keine Umsatzsteuer auf die Miete, dürfen dafür aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen abziehen. Bis Ende 2024 lag die Grenze bei 35.000 Euro netto, seit 2025 gilt die Grenze von 55.000 Euro als Bruttogrenze: Es zählt das gesamte vereinbarte Entgelt, eine fiktive Umsatzsteuer wird nicht herausgerechnet.

Wenn die Grenze überschritten wird

Geringfügig (bis 10 %, also bis 60.500 Euro): Die Befreiung bleibt bis zum Jahresende, im Folgejahr sind Sie aber nicht mehr Kleinunternehmer.
Deutlich darüber: Die Befreiung fällt sofort weg. Alle weiteren Umsätze sind steuerpflichtig.

Wer sich der Grenze nähert, sollte rechtzeitig planen und laufend den Umsatz des Kalenderjahres im Blick behalten. Maßgeblich ist, was tatsächlich vereinnahmt wurde.

Verzicht auf die Befreiung: die Regelbesteuerung

Sie können auf die Kleinunternehmerbefreiung verzichten (§ 6 Abs 3 UStG). Das lohnt sich vor allem, wenn größere Investitionen anstehen, etwa eine Sanierung oder eine neue Heizung, weil Sie dann die Vorsteuer geltend machen können. Bedenken Sie dabei:

Sie sind an den Verzicht mindestens fünf Kalenderjahre gebunden.
Bei größeren Investitionen in Gebäude kann eine spätere Änderung der Verhältnisse eine Vorsteuerberichtigung auslösen (§ 12 Abs 10 UStG). Bei Grundstücken und Gebäuden läuft der Berichtigungszeitraum bis zu 20 Jahre. Das kann etwa relevant sein, wenn Sie die Wohnung später verkaufen.

Welcher Steuersatz gilt auf die Miete?

Wohnraum: 10 %
Geschäftsräume und Garagen: 20 %
Heizkosten (Wärmelieferung): 20 %, auch bei einer Wohnung. Das Gesetz nimmt Wärme ausdrücklich aus der Begünstigung heraus.

Betriebskosten, die als Nebenleistung zur Wohnungsmiete weiterverrechnet werden, teilen grundsätzlich den Satz der Hauptleistung, also 10 %. Das gilt unabhängig davon, welchen Satz Sie selbst an Ihren Lieferanten gezahlt haben.

Ein Fehler, der teuer wird

Als Kleinunternehmer dürfen Sie keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Tun Sie es trotzdem, schulden Sie sie dem Finanzamt allein wegen des Ausweises auf der Rechnung (§ 11 Abs 12 UStG). Prüfen Sie deshalb Ihre Vorschreibungen und Abrechnungen auf einen korrekten Steuerausweis.

Was Sie jetzt tun sollten

Ihren Status und seit wann er gilt, schriftlich festhalten.
Umsatz des laufenden Kalenderjahres regelmäßig prüfen.
Vor größeren Investitionen mit dem Steuerberater klären, ob ein Verzicht sinnvoll ist.

Passend dazu: Wie Sie Ihre Miete indexieren, lesen Sie in Die VPI-Indexanpassung korrekt berechnen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung.

In der VermieterBox hinterlegen Sie Ihren umsatzsteuerlichen Status mit Gültigkeitszeitraum. Die Steuersätze auf Miete, Betriebskosten und Heizkosten leitet die Software daraus ab, und ein Monitor zeigt an, wie nahe Sie der Grenze im laufenden Jahr sind.