Mietvertrag kündigen in Österreich: Fristen, Termine und Formalitäten
Von Michael Kainer, VermieterBox · 07.10.2026
Kündigungen gehören zu den Themen, bei denen kleine Formfehler große Folgen haben. Ein falsch berechneter Endtermin, ein zu spät zugegangenes Schreiben oder eine fehlende Begründung reichen, damit die Kündigung nicht wirkt. Dieser Beitrag erklärt, wie Fristen und Termine zusammenspielen, welche Unterschiede es je nach Vertrag gibt und wie Sie den frühesten Endtermin richtig berechnen.
Wer kündigt: Mieter oder Vermieter?
Für beide Seiten gelten unterschiedliche Spielräume:
Der Mieter kann einen unbefristeten Vertrag in der Regel mit der im Vertrag vereinbarten Frist kündigen. Üblich und häufig vereinbart sind drei Monate zum Monatsletzten. Maßgeblich ist Ihr Vertrag.
Der Vermieter ist deutlich stärker eingeschränkt. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Kündigung durch den Vermieter nur aus wichtigem Grund möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsrückstand oder erheblich nachteiligem Gebrauch der Wohnung, und sie muss bei Gericht erfolgen. Außerhalb dieses Bereichs, also bei Teilanwendung oder Vollausnahme, gelten weniger strenge Regeln. Prüfen Sie zuerst, in welchem Bereich Ihre Wohnung liegt, siehe MRG-Anwendungsbereich.
Befristete Verträge
Ein befristeter Vertrag endet mit Fristablauf, ohne dass gekündigt werden muss. Der Mieter kann ihn bei Wohnungsmiete aber unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen, etwa nach einem Jahr Laufzeit mit dreimonatiger Frist. Die Details und die häufigsten Fehler beschreibt der Beitrag Befristeter Mietvertrag in Österreich.
Frist und Termin: zwei verschiedene Dinge
Im Mietvertrag stehen meist zwei Angaben, die man leicht verwechselt:
die Kündigungsfrist, etwa „drei Monate“,
der Kündigungstermin, etwa „zum Monatsletzten“ oder „zum Quartalsletzten“.
Der früheste Endtermin ergibt sich in zwei Schritten: Erst zählen Sie die Frist ab Zugang der Kündigung, dann runden Sie auf den nächsten vereinbarten Termin auf. Das ist immer eine Aufrundung, nie eine Abrundung.
Rechenbeispiele
Kündigung geht am 15. März zu, drei Monate Frist, Termin Monatsletzter: Fristende 15. Juni, aufgerundet auf den Monatsletzten: 30. Juni.
Kündigung am 15. März, drei Monate Frist, Termin Quartalsletzter: Fristende 15. Juni, das Quartal endet am 30. Juni: 30. Juni.
Kündigung am 5. April, drei Monate Frist, Termin Quartalsletzter: Fristende 5. Juli, aufgerundet auf das Quartalsende: 30. September.
Wichtig: Es zählt der Zugang beim Empfänger, nicht das Datum auf dem Schreiben. Wer sicher gehen will, versendet nachweisbar, zum Beispiel per Einschreiben.
Formalitäten und typische Fehler
Schriftform einhalten, auch wenn der Vertrag nichts anderes verlangt.
Eindeutig formulieren, zu welchem Termin gekündigt wird.
Bei einer Kündigung durch den Vermieter den Grund benennen und die gerichtlichen Vorgaben beachten.
Nie eigenmächtig handeln, etwa Schlösser tauschen. Das ist verbotene Eigenmacht (mehr dazu im Beitrag Mietzinsrückstand und Zahlungsverzug).
Was nach der Kündigung kommt
Zum Ende des Mietverhältnisses gehören die Wohnungsübergabe (Übergabeprotokoll), die Rückgabe der Kaution (Die Kaution in Österreich) und die Betriebskostenabrechnung für die Restlaufzeit.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen und Termine hängen stark vom Einzelfall ab, klären Sie sie im Zweifel vorab.
In der VermieterBox hinterlegen Sie Kündigungsfrist und Kündigungstermin je Vertrag. Aus dem Kündigungsdatum berechnet die Software den frühesten Endtermin, und bei befristeten Verträgen erinnert sie Sie rechtzeitig an das Vertragsende.