Die Kaution in Österreich: Einbehalten, Rückzahlen & Zinsen – Worauf Vermieter achten müssen

Von Michael Kainer, VermieterBox · 26.09.2026

Kaum eine Wohnungsübergabe verläuft völlig ohne Diskussionen über die Kaution. Für Vermieter ist sie die finanzielle Absicherung für ausstehende Mieten oder Schäden; für Mieter ist es ihr hart erarbeitetes Geld, das sie nach dem Auszug schnellstmöglich zurückhaben möchten. Streitigkeiten über unzulässige Abzüge oder verspätete Rückzahlungen sind der absolute Klassiker im österreichischen Mietrecht.

Wie Sie die Kaution von der Entgegennahme bis zur Rückzahlung rechtssicher verwalten, welche Abzüge bei Abwohnung erlaubt sind und was das Gesetz vorschreibt.

1. Pflichten bei der Entgegennahme: Zinstragende Verpflichtung

In Österreich ist die Kaution nicht einfach nur Geld, das auf dem privaten Girokonto des Vermieters parken darf.

• Getrennte Veranlagung & Zinsen: Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution zinsbringend anzulegen (klassisch auf einem Sparbuch oder einem speziellen Kautionskonto, getrennt vom eigenen Vermögen). Die erwirtschafteten Zinsen stehen grundsätzlich dem Mieter zu und werden bei Auszug mitabgerechnet.

• Höhe der Kaution: Gesetzlich ist im Wohnrecht meist von einer Obergrenze von bis zu 6 Bruttomonatsmieten die Rede, gängig in der Praxis sind je nach Vereinbarung 3 bis 6 Bruttomonatsmieten.

2. Wann darf man von der Kaution etwas einbehalten?

Hier liegt das größte Konfliktpotenzial. Es muss strikt zwischen normaler Abnutzung und echten Schäden unterschieden werden:

• Erlaubte Abzüge (Schäden & offene Forderungen):

  • Echte Beschädigungen (z. B. Brandlöcher im Teppich, zerkratztes Parkett, eingeschlagene Türen, kaputte Fliesen).

  • Unterlassene Schönheitsreparaturen, sofern vertraglich wirksam vereinbart und vom Mieter während der Mietzeit vernachlässigt.

  • Noch offene Forderungen wie Mietzinsrückstände, offene Betriebskostenachzahlungen oder ausstehende Heizkosten.

• Nicht erlaubte Abzüge (Normale Abnutzung / Abwohnung):

  • Kleinere, unvermeidbare Abnutzungserscheinungen durch den normalen Gebrauch (z. B. leichte, minimale Spuren an den Wänden, abgenutzte Teppiche nach vielen Jahren Mietdauer).

  • Der Vermieter darf die Kaution nicht für die übliche Renovierung bei Mieterwechsel einbehalten, wenn die Abnutzung im Rahmen des Vertretbaren liegt.

3. Gesetzliche Fristen für die Rückzahlung

Das Gesetz nennt zwar keine auf den Tag genau fixierte, starre Frist im MRG, aber die Rechtssprechung in Österreich ist eindeutig:

• Die Kaution muss innerhalb einer angemessenen Frist nach der ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung und Schlüsselrückgabe abgerechnet und ausbezahlt werden.

• Als „angemessen“ gelten in der Praxis meist 14 Tage bis maximal 4 Wochen. Sofern noch keine Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr vorliegt, darf ein angemessener Teilbetrag der Kaution (als Sicherheit für die kommende Nachzahlung) einbehalten werden – der Rest muss jedoch zeitnah fließen.

Fazit & Software-Hinweis

Mit einem sauberen Übergabeprotokoll und einer transparenten Kautionsverwaltung lassen sich 90 % aller Streitigkeiten von vornherein vermeiden.

Mit der VermieterBox verwalten Sie Kautionskonten und Beträge digital. Die Software verknüpft die Kaution direkt mit dem digitalen Wohnungsübergabeprotokoll, behält die Fristen im Blick und unterstützt Sie bei einer rechtssicheren und nachvollziehbaren Abrechnung.

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